Was ist Refinanzierung?
Man spricht im Allgemeinen von einer Refinanzierung, wenn die Banken sich Gelder beschaffen, um in der Lage zu sein, Kredite zu ermöglichen. „Re“ stammt aus dem Lateinischen und wird mit „wieder“ oder „zurück“ übersetzt. Das bedeutet im Bankwesen, dass die Bank nicht imstande ist, einen Kredit aus eigenen Ressourcen zu finanzieren und deshalb auf andere Quellen zurückgreifen muss. Dazu stehen ihr vier Optionen zur Verfügung. Zum einen kann die Bank das Ganze aus den Spareinlagen ihrer Kunden finanzieren oder sie nimmt einen Kredit bei einer anderen Bank auf. Ferner gibt es auch noch die Möglichkeit, das Kapital von der EZB (Europäische Zentralbank) zu bekommen oder aber sie verkauft Kredite an Investoren. Der beste Weg jedoch ist der, dass die Bank die Spareinlagen der eigenen Kunden dazu nutzt, wenn sie langfristig angelegt sind. Mit dieser Methode ist die Bank relativ unabhängig, da sie kein fremdes Kapital in Anspruch nimmt und somit den Zinssatz selbst festlegt. Damit lässt es sich auch gut kalkulieren, weil diese Fälligkeiten über eine gewisse Zeit festgelegt sind und somit ein Teil der Gelder verfügbar ist.
Was ist Refinanzierung für Immobilien?
Wenn es um eine Refinanzierung im Immobilienbereich geht, läuft sie immer über Bankschuldverschreibungen ab, die längerfristig angelegt sind. Unter Bankschuldverschreibungen versteht man festverzinsliche Wertpapiere, die die Banken ausgeben, um die Kredite zu finanzieren. Die Refinanzierung im Immobilienbereich besteht also darin, dass z. B. Baukredite mit langer Laufzeit refinanziert werden müssen. Meistens sind in diesen Fällen Geschäftsbanken und Lebensversicherungsgesellschaften die Kreditgeber, die die Finanzierung von Immobilien offerieren. Damit eine Refinanzierung für eine Bank rentabel ist, muss sie risikoarm, langfristig und vor allem berechenbar sein.
Pfandbriefe, da sie in Deutschland für gewöhnlich gedeckt sind, bieten die größte Sicherheit bei der Planung und sind damit für die Finanzierung der Baudarlehen am besten geeignet. Sie sind durch die sogenannten Grundpfandrechte für Baufinanzierungsdarlehen abgesichert.
Baudarlehen, die eine lange Laufzeit besitzen, müssen mit langfristigen Finanzierungen abgedeckt sein. Das bedeutet, dass die Finanzierung des Baudarlehens an Zinsen gebunden sein muss, die der Geltungsdauer des Pfandbriefes entsprechen. Natürlich braucht man auch Sicherheiten, die langfristig und stabil in ihrem Wert sind. Damit sind die Pfandbriefe gewissermaßen die Hauptrefinanzierungsquelle für Baudarlehen, denn sie sind, wie bereits erwähnt, besonders sicher.
Wie können Privatpersonen eine Refinanzierung nutzen?
Eine Refinanzierung im privaten Bereich läuft darauf hinaus, dass die Baufinanzierung verlängert bzw. erneuert werden muss. Um das Ganze mal an einem Beispiel zu demonstrieren, geht es um Folgendes. Ein Investor gibt der Bank für einen Zeitraum von 15 Jahren Geld, das er gewinnbringend anlegen möchte. Dafür erhält er einen bestimmten Zinssatz. Die Bank wiederum gibt ihm dafür ein Baufinanzierungsdarlehen. Der Investor zahlt den Kredit mit einem höheren Zinssatz innerhalb der 15 Jahre zurück. Das Kreditinstitut begleicht damit die Schulden beim Investor, weil sie ihm gewissermaßen sein Geld zurückzahlt. Die Differenz aus den Zinssätzen, die zum einen Einlagenzins und zum anderen Kreditzins genannt werden, ist der Gewinn der Bank.
Man kann auch die Immobilienverrentung als weiteres Beispiel hinzufügen. Die Immobilienverrentung ist nämlich ein Kreditvertrag, bei dem als Sicherheit eine Immobilie hinterlegt wird und der entweder in monatlichen Raten oder in einem ausgezahlt werden kann. Dabei nehmen die Fälligkeiten von Jahr zu Jahr zu. Dieses Modell stammt aus Amerika und soll dabei helfen, die Altersarmut zu beheben. Die Rentner behalten bis zu ihrem Tod das Wohnrecht oder bis zum Auszug aus der Immobilie, falls sie in ein Pflegeheim kommen. Die Erben begleichen das Darlehen, indem sie ihr Vermögen einsetzen, einen Kredit aufnehmen oder aber das Haus verkaufen. Oder aber die Immobilie bleibt in den Händen des Kreditinstituts, das es in seinem Sinne verwertet und den Hinterbliebenen als eine Art Erbschaft einen eventuellen Überschuss vergütet.
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